종부세 높이고 양도세 낮추나 보유는 부담 팔기는 쉽게로 재편 신호

1. 왜 지금 ‘보유는 부담, 처분은 쉽게’인가

주택시장이 일정 기간 과열 국면에 접어들면, 세제는 심리를 되돌리는 역할을 하곤 합니다. 특히 우리 시장은 보유세 실효세율이 낮고 거래세 부담이 높은 구조가 길게 유지돼 왔습니다. 이 조합은 집을 팔기보다 쥐고 가는 쪽으로 기울게 만들고, 결과적으로 매물 부족과 가격 경직성을 강화합니다.

핵심 논리는 단순합니다. 보유 비용을 올리고, 처분 비용을 낮추면, 보유 유인이 줄고 거래 유인이 늘어난다—즉 ‘보유는 부담, 팔기는 쉽게’의 구조 전환입니다.

다만, 세금만으로 시장의 방향을 바꾸기는 어렵습니다. 금리, 공급, 기대수익률이라는 큰 축이 함께 작동해야 의미 있는 조정이 나타납니다. 그래서 지금의 논의는 ‘최후의 카드’라기보다, 시장의 열기를 식히기 위해 꺼낼 수도 있는 ‘보조 엔진’에 가깝습니다.

2. 핵심 변수 두 가지 공시가율과 공정시장가액비율

보유세를 체감적으로 바꾸는 지점은 세율 자체보다 과세표준 산정에 가깝습니다. 두 축이 바로 공시가격 현실화율(공시가율)과 공정시장가액비율입니다. 둘을 동시에 높이면, 세율을 건드리지 않아도 과세표준이 올라갑니다.

하나 더 거론되는 지점이 ‘특별공제’입니다. 장기보유·고령자 공제가 ‘똘똘한 한 채’ 수요를 강화했다는 지적이 있어, 기준과 공제율 재정비 가능성이 꾸준히 제기됩니다. 다만, 장기간 같은 집에 거주해 온 실수요층의 반발을 고려하면, 급격한 축소보다는 기준 미세조정에 무게가 실릴 가능성이 큽니다.

3. ‘락인 효과’와 거래 활성화의 조건

락인 효과는 “보유는 싸고, 팔 때 세금이 무겁다”는 구조에서 생깁니다. 거래세(특히 양도세)를 낮추면 잠겨 있던 매물이 나올 수 있는데, 여기엔 전제가 하나 있습니다. 보유세가 일정 수준 이상으로 ‘버티기’의 비용을 높여야 합니다.

다만, 매물이 늘기만 한다고 가격이 즉시 꺾이진 않습니다. 수요가 충분하고 유동성이 남아 있다면, 시장은 공급 증가를 흡수합니다. 결국 거래세 인하와 보유세 인상이 동시에 가동되면서, 금리 흐름과 공급 모멘텀이 맞물릴 때 거래 정상화가 탄력받습니다.

4. 1주택 고가 보유자와 다주택자의 시나리오

1) 1주택 고가 보유자

공정시장가액비율과 현실화율이 함께 오르면, 고가 구간 1주택자의 체감 부담이 가장 먼저 늘어납니다. 장기보유·고령자 공제 기준이 손질될 경우, ‘거주를 위한 장기 보유’라는 정당성이 있어도 세부담이 늘 수 있습니다. 이 경우 현실적인 선택지는 세입자와의 계약 안정성을 지키면서도 보유 비용을 상쇄하는 소비 조정, 또는 세제 확정 이후의 매도 타이밍 설계입니다.

2) 다주택자

다주택자는 포트폴리오 재편이 불가피합니다. 임대수익률이 낮은 물건은 보유세 증가분을 감당하기 어려워질 수 있고, 대출이 끼어 있다면 레버리지 비용까지 겹칩니다. 수익성 낮은 자산을 정리하고 핵심 입지 자산 위주로 압축하는 방향이 합리적입니다. 양도세가 완화된다면, 분할 매도 타이밍을 두고 미리 시뮬레이션을 돌려보는 게 좋습니다.

3) 실수요자

거주 목적 1주택자에게 세제는 심리 변수로 작용합니다. 시장이 흔들릴 때 급매를 노리느라 내 집 마련 타이밍을 놓치기보다는, 금리·소득·생활권 등 기초 체력을 우선점으로 두고 접근하는 편이 헛발질을 줄입니다. 세제 변경은 통상 연구용역, 입법·시행까지 시차가 있기 때문에 성급한 결론보다 ‘확정안 이후’가 안전합니다.

5. 시장은 어떻게 반응할까 금리와 공급의 그림자

지금은 금리 인하 기대가 상존하고, 공급 모멘텀은 지역별로 차이가 큽니다. 보유세 강화 소식만으로도 심리는 일시 제동이 걸릴 수 있지만, 완화된 양도세가 실제 매물 출회를 자극하려면 ‘매도해도 손해가 아니다’는 기대가 함께 형성되어야 합니다.

공급이 얇은 지역은 가격 탄력성이 높습니다. 즉, 매물이 늘어나도 수요 흡수가 빠르면 가격 조정 폭이 제한적일 수 있습니다. 반대로 거래절벽이던 지역은 세제 변화가 작은 촉매가 되어도 거래량 회복으로 연결될 여지가 있습니다.

6. 타임라인으로 읽는 정책 진행 로드맵

세제 개편은 통상적인 절차를 거칩니다. 연구용역 착수 → 중간 보고 → 관계부처 조율 → 입법 또는 시행령 개정 → 공시 기준일 및 과세기준 반영 순서입니다. 시행령만으로 가능한 조정(공정시장가액비율 등)은 비교적 빠르게 움직일 수 있고, 법률 개정이 필요한 부분은 시간이 더 걸립니다.

• 연구용역: 수개월 소요가 일반적
• 관계부처 협의: 시장 상황에 따라 속도 조절
• 시행 시점: 과세기준일과 맞물려 체감 시차 발생

이 말은 곧, 오늘의 뉴스가 내달 세금고지서에 바로 반영되진 않는다는 뜻입니다. 그 사이 시장은 여러 번의 기대와 실망을 오가며 가격을 조정합니다.

7. 지역별 체감도 강남과 비강남의 온도차

고가주택 비중이 큰 지역은 체감 변화가 더 큽니다. 보유세는 절대금액으로 계산되기 때문에 가격대가 높을수록 증가폭도 커지죠. 강남·서초·송파·용산 등 핵심 지역은 보유세 강화 이슈에 민감하게 반응하는 경향이 있습니다.

반대로 비강남권이나 중저가 단지는 절대 세부담이 상대적으로 낮지만, 시장 심리 위축의 파급은 피해가기 어렵습니다. 특히 실수요 비중이 높은 지역에서 전세·월세 전가 우려가 커질 수 있어, 임대차 안정 대책과의 연동이 중요 포인트가 됩니다.

8. 임대시장 파급 경로와 부작용 점검

보유세가 빠르게 올라가면, 일부 임대인은 비용의 일부를 임대료로 전가하려 합니다. 다만 임대료는 지역 수급과 소득 탄력성을 벗어나기 어렵습니다. 전가가 가능한 곳은 전가하고, 불가능한 곳은 공실 위험을 감수해야 합니다.

여기서 거래세 인하가 방파제 역할을 할 수 있습니다. 보유세 부담이 늘어도 내놓기 쉬운 환경이 되면 매물은 늘고, 임대시장에도 간접적인 완화 효과가 돌아옵니다. 결국 보유세 강화와 거래세 인하의 ‘동시 구동’이 임대시장 불안을 누그러뜨리는 키가 됩니다.

9. 리스크 관리 체크리스트와 실전 계산법

간단 계산 습관

과세표준은 대략 ‘시세 × 공시가격 현실화율 × 공정시장가액비율’로 감을 잡을 수 있습니다. 두 비율이 각각 10%p씩만 올라가도 과세표준은 복합적으로 증가합니다. 자신이 보유한 자산의 구간별 누진 구조를 확인하고, 과세표준 변화를 보수적으로 시뮬레이션하세요.

10. 독자 QnA 자주 받는 오해와 진실

Q. 보유세가 오르면 집값은 무조건 떨어지나요

반드시 그렇진 않습니다. 금리, 공급, 기대수익률이 받쳐주면 가격은 버팁니다. 다만 거래 경로는 바뀔 수 있습니다. ‘버티기’보다 ‘정리하고 재배치’가 합리적이 되는 국면이 열립니다.

Q. 1주택 장기보유는 안전지대인가요

완전한 안전지대는 없습니다. 공제 기준 조정, 현실화율·가액비율 상향이 겹치면 고가 구간은 체감도가 높아집니다. 다만 정책 설계상 실수요 보호 장치가 병행될 가능성이 큽니다.

Q. 지금 당장 팔아야 하나요

시차를 활용하세요. 연구·입법·시행에는 시간이 걸립니다. 성급한 급매보다, 확정안 공개 이후 시장의 1차 반응을 보고 전략을 세우는 편이 리스크가 낮습니다.

11. 정리 한 줄로 압축한 핵심

세제는 방향키, 금리와 공급은 엔진. 보유세 강화와 양도세 완화가 동시에 작동할 때 ‘잠김’을 푸는 문이 열린다.

결국 관건은 타이밍과 균형입니다. 과열을 식히되, 실수요를 해치지 않는 미세조정—그 사이에서 각자의 숫자를 차분히 맞추면 됩니다.